物流倉(cāng)儲(chǔ)賽道如何推進(jìn)ESG？綠色運(yùn)營(yíng)成為新方向

火熱的物流地產(chǎn)賽道，如今不僅要“卷”規(guī)模，如何實(shí)現(xiàn)可持續(xù)更是企業(yè)的必修課。

 

近兩年來，房地產(chǎn)行業(yè)面臨深度調(diào)整，倉(cāng)儲(chǔ)物流地產(chǎn)憑借其較高的出租率和穩(wěn)定的租金，且投資回報(bào)率也高于其他商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)，在行業(yè)里脫穎而出，也逐漸成為投資者最青睞的資產(chǎn)之一。

 

于是，一些昔日的傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也紛紛跨界做物流地產(chǎn)，令這個(gè)細(xì)分賽道競(jìng)爭(zhēng)加劇。由于物流地產(chǎn)本身就具有較高的進(jìn)入門檻，已形成規(guī)模的企業(yè)更容易取得先發(fā)優(yōu)勢(shì)，行業(yè)地位也更穩(wěn)固。因此，物流地產(chǎn)行業(yè)雖不乏新起之秀，但仍然是強(qiáng)者恒強(qiáng)。

 

更為關(guān)鍵的是，與傳統(tǒng)以銷售為目的的住宅地產(chǎn)開發(fā)有著本質(zhì)區(qū)別，物流地產(chǎn)雖拿地成本低、成本相對(duì)可控，但實(shí)質(zhì)上屬于一種經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，十分考驗(yàn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力。

 

當(dāng)不少“新玩家”還在加大布局拓展規(guī)模的時(shí)候，這些頭部物流地產(chǎn)商早已開啟了新打法，紛紛踐行ESG原則和綠色、低碳、環(huán)保理念，加快物流地產(chǎn)的綠色轉(zhuǎn)型升級(jí)，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

 

普洛斯在這方面發(fā)力尤為明顯，一直將ESG作為其商業(yè)模式的核心。

 

去年年底，普洛斯旗下基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)管理服務(wù)企業(yè)普洛斯資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)（下稱“普洛斯ASP”）還啟動(dòng)了綠色運(yùn)營(yíng)規(guī)?；J(rèn)證計(jì)劃，即針對(duì)其管理運(yùn)營(yíng)的普洛斯以及其他業(yè)主的園區(qū)，用統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)批量化開展綠色運(yùn)營(yíng)認(rèn)證。

 

依據(jù)領(lǐng)先的綠色運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合多年來智慧零碳園區(qū)管理的實(shí)踐，普洛斯ASP總結(jié)出了一套綠色運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)化體系，并很快得到專業(yè)認(rèn)可。

 

8月3日，由普洛斯ASP管理的甘肅公航旅金融倉(cāng)儲(chǔ)基地獲英國(guó)建筑研究院（BRE）頒發(fā)的綠色建筑運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)BREEAM In-Use“杰出”級(jí)（“Outstanding”）認(rèn)證證書。

 

據(jù)普洛斯中國(guó)高級(jí)副總裁、普洛斯ASP總裁羅澍介紹，這是普洛斯ASP外部業(yè)主資產(chǎn)中首個(gè)獲得綠色運(yùn)營(yíng)認(rèn)證的園區(qū)，將對(duì)區(qū)域產(chǎn)業(yè)園區(qū)綠色轉(zhuǎn)型升級(jí)起到積極帶動(dòng)效應(yīng)。

 

“我們將綠色運(yùn)營(yíng)體系劃分為四個(gè)環(huán)節(jié)，即綠色規(guī)劃、綠色建工、零碳運(yùn)營(yíng)、循環(huán)升級(jí)，最終實(shí)現(xiàn)全生命周期的資產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展。”在羅澍看來，雖然普洛斯ASP有一套標(biāo)準(zhǔn)化、一體化的管理理念和體系，但具體到每一個(gè)單獨(dú)園區(qū)，依然是堅(jiān)持有“一園一策”理念。

 

以甘肅公航旅金融倉(cāng)儲(chǔ)基地為例，該項(xiàng)目位于蘭州新區(qū)，于2020年10月建成，總建筑面積約27萬平方米，其中一期項(xiàng)目建筑面積7.33萬平方米并已投入運(yùn)營(yíng)。普洛斯ASP在該園區(qū)一期建成后接手運(yùn)營(yíng)管理工作，持續(xù)輸出綠色運(yùn)營(yíng)管理體系，結(jié)合園區(qū)情況提出ESG管理相關(guān)建議并采取措施。

 

“西北的特點(diǎn)是干旱少雨，我們需要貼近本地化運(yùn)營(yíng)，要與當(dāng)?shù)刈匀画h(huán)境有效融合。通過提升園區(qū)的水資源利用的效率，整個(gè)園區(qū)在去年的平均用水量低于物流行業(yè)的平均水平，也完成了園區(qū)的節(jié)水目標(biāo)。”羅澍舉例說。

 

最終在2022年，該園區(qū)的公共部分能耗節(jié)能率為22.5%，超額完成既定節(jié)能目標(biāo)。在節(jié)能改造方面，普洛斯ASP將部分路燈替換為L(zhǎng)ED節(jié)能燈，并增加智控方式，實(shí)現(xiàn)每年節(jié)電約421200度。

 

其實(shí)，在甘肅公航旅金融倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目之前，普洛斯ASP就有不少項(xiàng)目在綠色運(yùn)營(yíng)和ESG管理服務(wù)方面表現(xiàn)突出，屬業(yè)內(nèi)領(lǐng)先。

 

舉例來看，普洛斯成都新津物流園獲得了BREEAM In-Use“杰出”級(jí)認(rèn)證，是中國(guó)市場(chǎng)首個(gè)達(dá)到該級(jí)別認(rèn)證的物流基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。另外，上海普洛斯寶山物流園也在去年獲得美國(guó)綠色建筑評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)體系 LEED O&M 鉑金級(jí)綠色運(yùn)營(yíng)認(rèn)證，成為全球?yàn)閿?shù)不多獲此項(xiàng)最高級(jí)別綠色運(yùn)營(yíng)認(rèn)證的物流基礎(chǔ)設(shè)施之一。

 

放眼至全國(guó)，隨著物流領(lǐng)域蓬勃發(fā)展，物流地產(chǎn)綠色轉(zhuǎn)型也蓄勢(shì)待發(fā)。

 

仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2022年物流資產(chǎn)的綠色認(rèn)證數(shù)量出現(xiàn)井噴式增長(zhǎng)，全國(guó)已獲綠色認(rèn)證的物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目超過350個(gè)，覆蓋90多個(gè)城市。

 

不僅如此，隨著租戶綠色租賃需求不斷增強(qiáng)，綠色物流項(xiàng)目的租金溢價(jià)和市場(chǎng)表現(xiàn)也將進(jìn)一步提升，促使更多資產(chǎn)持有方更有動(dòng)力探索物流項(xiàng)目的綠色轉(zhuǎn)型方案，形成正向傳導(dǎo)、正向反饋、正向激勵(lì)的良性循環(huán)。

 

羅澍認(rèn)為，目前ESG對(duì)于很多業(yè)主而言仍然比較新，ESG的評(píng)估體系和標(biāo)準(zhǔn)多樣，執(zhí)行起來存在很多細(xì)節(jié)，對(duì)企業(yè)本身的治理會(huì)提出很多新的要求。ESG的管理邏輯也相對(duì)較復(fù)雜，企業(yè)需要經(jīng)驗(yàn)，如何平衡實(shí)現(xiàn)ESG目標(biāo)和控制成本是一大挑戰(zhàn)。

 

他同時(shí)指出，過去這些年，隨著包括光伏組件、LED燈等相關(guān)綠色技術(shù)的進(jìn)步和節(jié)能產(chǎn)品的廣泛應(yīng)用，對(duì)業(yè)主來講，其實(shí)并不意味著所有這些ESG管理都會(huì)有額外的成本投入。進(jìn)一步來說，這些前期的ESG投入并不都是成本項(xiàng)，可能會(huì)在未來的運(yùn)營(yíng)過程中帶來一些收益，有些是顯性的，有些可能是隱性的。

 

基于此，普洛斯ASP綜合國(guó)際主流ESG評(píng)估體系，結(jié)合物流園、產(chǎn)業(yè)園業(yè)態(tài)的運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)和實(shí)際情況，在實(shí)踐中發(fā)展出一套標(biāo)準(zhǔn)化的、能落地執(zhí)行的產(chǎn)品服務(wù)，可幫助業(yè)主解決一系列痛點(diǎn)。其中，數(shù)字化碳資產(chǎn)管理工具也是普洛斯ASP輸出綠色運(yùn)營(yíng)體系的優(yōu)勢(shì)之一。

 

普洛斯開發(fā)的海納碳管理平臺(tái)可依托物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能等技術(shù)，通過自動(dòng)高效核算、數(shù)據(jù)建模和減排情景分析、運(yùn)行模擬和方案選優(yōu)等功能，有效降低碳排放強(qiáng)度和運(yùn)營(yíng)成本，并將碳中和及可持續(xù)發(fā)展提升到可視、可管、可策的數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)新階段。

 

“隨著國(guó)家政策的驅(qū)動(dòng)，央、國(guó)企對(duì)于綠色運(yùn)營(yíng)和可持續(xù)發(fā)展的要求越來越高，以甘肅公航旅金融倉(cāng)儲(chǔ)有限公司為代表的國(guó)企在智慧園區(qū)打造和綠色運(yùn)營(yíng)方面有更高的需求”， 在羅澍看來，需求日益增多也意味著機(jī)會(huì)增加，普洛斯ASP恰好能提供專業(yè)性的服務(wù)。

 

目前，普洛斯ASP服務(wù)的資產(chǎn)業(yè)主類型除普洛斯自建園區(qū)外，還包括品牌企業(yè)自建園區(qū)、合作方或地方政府投資公司規(guī)劃建設(shè)的園區(qū)，以及其他投資人持有的園區(qū)等類型。具體到外拓管理資產(chǎn)區(qū)域布局方面，除了在普洛斯原來主要布局的1.5線以上核心區(qū)域市場(chǎng)之外，還有一些會(huì)在比較偏下沉的二線市場(chǎng)。

 

羅澍介紹，“普洛斯ASP先后在福建寧德、甘肅臨夏、甘肅蘭州、安徽安慶、山東臨沂、廣東湛江等多地，為外部業(yè)主提供包括物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)，招商運(yùn)營(yíng)，智慧化建設(shè)等一系列全生命周期資產(chǎn)管理服務(wù)，推動(dòng)區(qū)域物流產(chǎn)業(yè)朝著高標(biāo)準(zhǔn)、現(xiàn)代化、智慧化、零碳化的方向升級(jí)。”

 

毫無疑問，綠色物流項(xiàng)目在未來行業(yè)賽道勢(shì)必將更具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，綠色轉(zhuǎn)型也會(huì)成為物流地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的必由之路。

 

“要把它當(dāng)成一個(gè)機(jī)遇去看，”羅澍相信，ESG包括國(guó)家提出來的雙碳目標(biāo)與企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)一致，會(huì)讓整個(gè)社會(huì)更環(huán)保，更有利于長(zhǎng)期的可持續(xù)發(fā)展。