物流倉儲賽道如何推進ESG？綠色運營成為新方向

文章來源:界面新聞王婷婷2023-08-14 15:25

火熱的物流地產(chǎn)賽道，如今不僅要“卷”規(guī)模，如何實現(xiàn)可持續(xù)更是企業(yè)的必修課。

近兩年來，房地產(chǎn)行業(yè)面臨深度調整，倉儲物流地產(chǎn)憑借其較高的出租率和穩(wěn)定的租金，且投資回報率也高于其他商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)，在行業(yè)里脫穎而出，也逐漸成為投資者最青睞的資產(chǎn)之一。

于是，一些昔日的傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也紛紛跨界做物流地產(chǎn)，令這個細分賽道競爭加劇。由于物流地產(chǎn)本身就具有較高的進入門檻，已形成規(guī)模的企業(yè)更容易取得先發(fā)優(yōu)勢，行業(yè)地位也更穩(wěn)固。因此，物流地產(chǎn)行業(yè)雖不乏新起之秀，但仍然是強者恒強。

更為關鍵的是，與傳統(tǒng)以銷售為目的的住宅地產(chǎn)開發(fā)有著本質區(qū)別，物流地產(chǎn)雖拿地成本低、成本相對可控，但實質上屬于一種經(jīng)營性資產(chǎn)，十分考驗企業(yè)的運營能力。

當不少“新玩家”還在加大布局拓展規(guī)模的時候，這些頭部物流地產(chǎn)商早已開啟了新打法，紛紛踐行ESG原則和綠色、低碳、環(huán)保理念，加快物流地產(chǎn)的綠色轉型升級，以實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

普洛斯在這方面發(fā)力尤為明顯，一直將ESG作為其商業(yè)模式的核心。

去年年底，普洛斯旗下基礎設施資產(chǎn)管理服務企業(yè)普洛斯資產(chǎn)運營服務（下稱“普洛斯ASP”）還啟動了綠色運營規(guī)?；J證計劃，即針對其管理運營的普洛斯以及其他業(yè)主的園區(qū)，用統(tǒng)一標準批量化開展綠色運營認證。

依據(jù)領先的綠色運營標準，結合多年來智慧零碳園區(qū)管理的實踐，普洛斯ASP總結出了一套綠色運營標準化體系，并很快得到專業(yè)認可。

8月3日，由普洛斯ASP管理的甘肅公航旅金融倉儲基地獲英國建筑研究院（BRE）頒發(fā)的綠色建筑運營標準BREEAM In-Use“杰出”級（“Outstanding”）認證證書。

據(jù)普洛斯中國高級副總裁、普洛斯ASP總裁羅澍介紹，這是普洛斯ASP外部業(yè)主資產(chǎn)中首個獲得綠色運營認證的園區(qū)，將對區(qū)域產(chǎn)業(yè)園區(qū)綠色轉型升級起到積極帶動效應。

“我們將綠色運營體系劃分為四個環(huán)節(jié)，即綠色規(guī)劃、綠色建工、零碳運營、循環(huán)升級，最終實現(xiàn)全生命周期的資產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展。”在羅澍看來，雖然普洛斯ASP有一套標準化、一體化的管理理念和體系，但具體到每一個單獨園區(qū)，依然是堅持有“一園一策”理念。

以甘肅公航旅金融倉儲基地為例，該項目位于蘭州新區(qū)，于2020年10月建成，總建筑面積約27萬平方米，其中一期項目建筑面積7.33萬平方米并已投入運營。普洛斯ASP在該園區(qū)一期建成后接手運營管理工作，持續(xù)輸出綠色運營管理體系，結合園區(qū)情況提出ESG管理相關建議并采取措施。

“西北的特點是干旱少雨，我們需要貼近本地化運營，要與當?shù)刈匀画h(huán)境有效融合。通過提升園區(qū)的水資源利用的效率，整個園區(qū)在去年的平均用水量低于物流行業(yè)的平均水平，也完成了園區(qū)的節(jié)水目標。”羅澍舉例說。

最終在2022年，該園區(qū)的公共部分能耗節(jié)能率為22.5%，超額完成既定節(jié)能目標。在節(jié)能改造方面，普洛斯ASP將部分路燈替換為LED節(jié)能燈，并增加智控方式，實現(xiàn)每年節(jié)電約421200度。

其實，在甘肅公航旅金融倉儲項目之前，普洛斯ASP就有不少項目在綠色運營和ESG管理服務方面表現(xiàn)突出，屬業(yè)內領先。

舉例來看，普洛斯成都新津物流園獲得了BREEAM In-Use“杰出”級認證，是中國市場首個達到該級別認證的物流基礎設施項目。另外，上海普洛斯寶山物流園也在去年獲得美國綠色建筑評估標準體系 LEED O&M 鉑金級綠色運營認證，成為全球為數(shù)不多獲此項最高級別綠色運營認證的物流基礎設施之一。

放眼至全國，隨著物流領域蓬勃發(fā)展，物流地產(chǎn)綠色轉型也蓄勢待發(fā)。

仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2022年物流資產(chǎn)的綠色認證數(shù)量出現(xiàn)井噴式增長，全國已獲綠色認證的物流倉儲項目超過350個，覆蓋90多個城市。

不僅如此，隨著租戶綠色租賃需求不斷增強，綠色物流項目的租金溢價和市場表現(xiàn)也將進一步提升，促使更多資產(chǎn)持有方更有動力探索物流項目的綠色轉型方案，形成正向傳導、正向反饋、正向激勵的良性循環(huán)。

羅澍認為，目前ESG對于很多業(yè)主而言仍然比較新，ESG的評估體系和標準多樣，執(zhí)行起來存在很多細節(jié)，對企業(yè)本身的治理會提出很多新的要求。ESG的管理邏輯也相對較復雜，企業(yè)需要經(jīng)驗，如何平衡實現(xiàn)ESG目標和控制成本是一大挑戰(zhàn)。

他同時指出，過去這些年，隨著包括光伏組件、LED燈等相關綠色技術的進步和節(jié)能產(chǎn)品的廣泛應用，對業(yè)主來講，其實并不意味著所有這些ESG管理都會有額外的成本投入。進一步來說，這些前期的ESG投入并不都是成本項，可能會在未來的運營過程中帶來一些收益，有些是顯性的，有些可能是隱性的。

基于此，普洛斯ASP綜合國際主流ESG評估體系，結合物流園、產(chǎn)業(yè)園業(yè)態(tài)的運營特點和實際情況，在實踐中發(fā)展出一套標準化的、能落地執(zhí)行的產(chǎn)品服務，可幫助業(yè)主解決一系列痛點。其中，數(shù)字化碳資產(chǎn)管理工具也是普洛斯ASP輸出綠色運營體系的優(yōu)勢之一。

普洛斯開發(fā)的海納碳管理平臺可依托物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能等技術，通過自動高效核算、數(shù)據(jù)建模和減排情景分析、運行模擬和方案選優(yōu)等功能，有效降低碳排放強度和運營成本，并將碳中和及可持續(xù)發(fā)展提升到可視、可管、可策的數(shù)據(jù)驅動新階段。

“隨著國家政策的驅動，央、國企對于綠色運營和可持續(xù)發(fā)展的要求越來越高，以甘肅公航旅金融倉儲有限公司為代表的國企在智慧園區(qū)打造和綠色運營方面有更高的需求”，在羅澍看來，需求日益增多也意味著機會增加，普洛斯ASP恰好能提供專業(yè)性的服務。

目前，普洛斯ASP服務的資產(chǎn)業(yè)主類型除普洛斯自建園區(qū)外，還包括品牌企業(yè)自建園區(qū)、合作方或地方政府投資公司規(guī)劃建設的園區(qū)，以及其他投資人持有的園區(qū)等類型。具體到外拓管理資產(chǎn)區(qū)域布局方面，除了在普洛斯原來主要布局的1.5線以上核心區(qū)域市場之外，還有一些會在比較偏下沉的二線市場。

羅澍介紹，“普洛斯ASP先后在福建寧德、甘肅臨夏、甘肅蘭州、安徽安慶、山東臨沂、廣東湛江等多地，為外部業(yè)主提供包括物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃設計，招商運營，智慧化建設等一系列全生命周期資產(chǎn)管理服務，推動區(qū)域物流產(chǎn)業(yè)朝著高標準、現(xiàn)代化、智慧化、零碳化的方向升級。”

毫無疑問，綠色物流項目在未來行業(yè)賽道勢必將更具市場競爭力，綠色轉型也會成為物流地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的必由之路。

“要把它當成一個機遇去看，”羅澍相信，ESG包括國家提出來的雙碳目標與企業(yè)長期發(fā)展目標一致，會讓整個社會更環(huán)保，更有利于長期的可持續(xù)發(fā)展。