PPP 項目方在辦理土地權(quán)利證書時遇到的困難是什么？

一、熱點關(guān)注

呂婧（政策類 自然資源部國土整治中心）：PPP 項目方在辦理土地權(quán)利證書時遇到的困難是什么？

二、交流實錄

薛起堂（法律類 北京市惠誠律師事務(wù)所）：一是 PPP

項目的土地權(quán)利證書大部分辦理在政府名下，項目公司可能會因為缺失土地權(quán)利證書而影響到其辦理開工許可證，進而影響到項目融資；二是 PPP 項目采購社會資本和土地使用權(quán)出讓合并招標的問題。目前只有原則規(guī)定，缺乏指導(dǎo)性的實施細則。

劉飛（法律類 上海市錦天城律師事務(wù)所）：一是 PPP

項目土地權(quán)利證書如果辦理在項目公司名下可能會增加項 目期滿時資產(chǎn)轉(zhuǎn)移時的稅費；二是如果該項目涉及商業(yè)用 地，項目公司可能會無法拍得土地，也可能拍到土地但價格 遠遠超出預(yù)期。三是很多地方政府根本不敢嘗試 PPP 項目用地和 PPP 項目捆綁招標，這與目前鼓勵PPP 項目增加經(jīng)營性內(nèi)容的導(dǎo)向不匹配。

連國棟（咨詢類 山西萬方建設(shè)工程項目管理咨詢有限

公司）：一是涉及到土地規(guī)劃調(diào)整的，項目的審批、調(diào)整時間難以控制；二是涉及到區(qū)域內(nèi)土地指標的，尤其是高速公

 

路等占地面積較大的項目的土地指標難以獲??；三是涉及土地獲得程序與PPP 項目采購程序不同步、不匹配的，項目后期土地權(quán)利證書難以辦理；四是涉及打包項目的，部分可劃撥、部分可走招拍掛的程序上難以協(xié)調(diào)整合。

余文恭（法律類 上海段和段律師事務(wù)所）：針對項目+

物業(yè)模式下會產(chǎn)生的問題，一是 PPP 項目采購社會資本與土地招拍掛程序的合并辦理路徑；二是合并后的競價機制設(shè) 計；三是中標后的相關(guān)稅務(wù)問題處理。

蔡衛(wèi)華（政策類 自然資源部不動產(chǎn)登記中心）：關(guān)于

辦理土地權(quán)利證書，有四點需要關(guān)注。一是項目公司無論是通過劃撥還是通過出讓、作價出資入股等方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的均可將土地權(quán)利證書辦在項目公司名下；二是劃撥土地可以登記給國有企業(yè)，也可以登記給民營企業(yè)。土地是否劃撥，主要是考慮供地后的土地用途，不考慮項目公司主體性質(zhì)。符合劃撥用地目錄規(guī)定用途的，不論是國有控股或是民營控股企業(yè)均可以通過劃撥取得土地。但需要注意，是“可以”，不是“應(yīng)當”，現(xiàn)在發(fā)展趨勢是縮小劃撥用地范圍，符合劃撥用地目錄，地方政府也不一定就劃撥； 三是新劃撥的土地肯定不能用于商業(yè)，用于商業(yè)要補交土地出讓金，甚至還有可能會被收回土地。四是通過政府直接租賃取得的土地可以辦理登記，具體依據(jù)是《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第 34 條和《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》

 

第 8.1.3 條。

段紅東（政策類 水利部發(fā)展研究中心）：劃撥的土地

只能用于公益的和重點工程項目建設(shè)，劃撥費用與土地出讓費用相比較低，且其使用年限是無期限的。例如，水利工程PPP 項目的用地都不是土地出讓的，這與項目公司性質(zhì)無關(guān)。另外，劃撥的土地經(jīng)批準、補交稅費等后可改作他用。

黃華珍（法律類 北京德恒律師事務(wù)所）：對國家重點

扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地項目，可以以劃撥方式提供土地使用權(quán)。對以營利為目的，非國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地項目，應(yīng)當以有償方式提供土地使用權(quán)。

三、政策回顧

國土資源部《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》（國土資 源部令第 63 號）第三十四條：“申請國有建設(shè)用地使用權(quán)首次登記，應(yīng)當提交下列材料：

（一）土地權(quán)屬來源材料；

（二）權(quán)籍調(diào)查表、宗地圖以及宗地界址點坐標；

（三）土地出讓價款、土地租金、相關(guān)稅費等繳納憑證；

（四）其他必要材料。

前款規(guī)定的土地權(quán)屬來源材料，根據(jù)權(quán)利取得方式的不同，包括國有建設(shè)用地劃撥決定書、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同、國有建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同以及國有建設(shè)用地使

 

用權(quán)作價出資（入股）、授權(quán)經(jīng)營批準文件。

申請在地上或者地下單獨設(shè)立國有建設(shè)用地使用權(quán)登 記的，按照本條規(guī)定辦理”。

國土資源部《關(guān)于印發(fā)不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行） 的通知》（國土資規(guī)〔2016〕6 號）附件《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》第八章第一條第三款申請材料：“申請國有 建設(shè)用地使用權(quán)首次登記，提交的材料包括：

1不動產(chǎn)登記申請書；

2申請人身份證明；

3土地權(quán)屬來源材料，包括：

（1）以出讓方式取得的，應(yīng)當提交出讓合同和繳清土 地出讓價款憑證等相關(guān)材料；

（2）以劃撥方式取得的，應(yīng)當提交縣級以上人民政府 的批準用地文件和國有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥決定書等相關(guān) 材料；

（3）以租賃方式取得的，應(yīng)當提交土地租賃合同和土 地租金繳納憑證等相關(guān)材料；

（4）以作價出資或者入股方式取得的，應(yīng)當提交作價 出資或者入股批準文件和其他相關(guān)材料；

（5）以授權(quán)經(jīng)營方式取得的，應(yīng)當提交土地資產(chǎn)授權(quán) 經(jīng)營批準文件和其他相關(guān)材料”。

財政部《關(guān)于推進政府和社會資本合作規(guī)范發(fā)展的實施

 

意見》（財金〔2016〕91 號）第五條：“PPP 項目用地應(yīng)當符合土地利用總體規(guī)劃和年度計劃，依法辦理建設(shè)用地審批手續(xù)。在實施建設(shè)用地供應(yīng)時，不得直接以 PPP 項目為單位打包或成片供應(yīng)土地，應(yīng)當依據(jù)區(qū)域控制性詳細規(guī)劃確定的各宗地范圍、用途和規(guī)劃建設(shè)條件，分別確定各宗地的供應(yīng)方式：

(一)符合《劃撥用地目錄》的，可以劃撥方式供應(yīng);

(二)不符合《劃撥用地目錄》的，除公共租賃住房和政府投資建設(shè)不以盈利為目的、具有公益性質(zhì)的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場用地可以作價出資方式供應(yīng)外，其余土地均應(yīng)以出讓或租賃方式供應(yīng)，及時足額收取土地有償使用收入;

(三)依法需要以招標拍賣掛牌方式供應(yīng)土地使用權(quán)的 宗地或地塊，在市、縣國土資源主管部門編制供地方案、簽訂宗地出讓(出租)合同、開展用地供后監(jiān)管的前提下，可將 通過競爭方式確定項目投資方和用地者的環(huán)節(jié)合并實施。

PPP 項目主體或其他社會資本，除通過規(guī)范的土地市場取得合法土地權(quán)益外，不得違規(guī)取得未供應(yīng)的土地使用權(quán)或變相取得土地收益，不得作為項目主體參與土地收儲和前期開發(fā)等工作，不得借未供應(yīng)的土地進行融資;PPP 項目的資金來源與未來收益及清償責任，不得與土地出讓收入掛鉤”。