專業(yè)基礎|PPP項目涉及哪些合同？

港鐵成功之源在于軌道+物業(yè)

港鐵所謂成功之源是軌道+物業(yè)，現(xiàn)在我們正在用一種全新的思路詮釋軌道到底能給人類做什么工作。軌道交通的最高境界是讓人類少出行，這和傳統(tǒng)的理念不同。因為修軌道的目的是讓大家多出行，其實城鎮(zhèn)化最終的目的是提高人們的生活品質，提高人們生活品質的結果是讓人類少出行，假設你不出門就上班，不出門東西就送到你家里，這是人類將來追求的終極目標。但現(xiàn)在沒有辦法，因為你要出門上班、送孩子上學、看病等等，但香港鐵路把這些東西打包在一起，用軌道+物業(yè)（R+P）、軌道+社區(qū)的歷年，打造了最現(xiàn)代化的城鎮(zhèn)化的生活。所以，通過這樣的成功模式在世界上摸索出這么一套東西，現(xiàn)在這套東西是被復制到了倫敦、澳洲、斯德哥爾摩、北京的4號線、14號線，今年年底14號線大望路就要開通一截了。杭州西湖邊上的1號線和深圳4號線。在今年政府工作報告里，破天荒的從來沒有過的，李克強總理政府工作報告里出現(xiàn)了一個英文詞PPP，這個概念是說我們如何把公共服務和社會資本做結合，讓公共服務和社會資本最大化。因為公共服務沒有辦法，它只是提供給大家社會效應。但一味讓政府往里投錢，剛才也說到了地鐵是非常耗錢的工程，一公里10億，北京這種城市現(xiàn)在已經(jīng)達到13億，有的二線城市大概8、9億，這不是最耗錢的地方。最耗錢的地方是維持目前北京這樣的地鐵網(wǎng)，一年的運行成本100到150億，如果你有一個地鐵網(wǎng)每年政府不說盈利，光是要拿出維持這個系統(tǒng)運行要花100到150億。我們國家很多二三線城市政府收入只有二三百億，政府可支配的比二三百億還低。那么我們可以算一下，如果一個城網(wǎng)的長度以200公里計算，一公里10億，加上200公里的地鐵網(wǎng)一年運行成本在50到100億，甚至有的地方到150億，在今后的20年這是多大的財政窟窿，所以，政府在政府工作報告里，李克強總理提出了PPP合作模式。 內.容.來.自：中`國`碳#排*放*交*易^網(wǎng) t a np ai f an g.com

軌道+物業(yè)是港鐵成功的精髓。首先它不需要政府資金的投入，所謂的PPP是社會資本負責承擔這個風險，我們用特許經(jīng)營30年，相當于政府蓋了一個空樓，我裝修一個星巴克的咖啡來賣，賣了30年，最后所有的設備、所有的環(huán)節(jié)要跟我剛開業(yè)的時候標準是一樣的再還給政府，這就是特許經(jīng)營的概念。PPP是什么概念呢？是最終由私人資本運行30年后，有些地方不同的行業(yè)，PPP可以做的項目，比如政府的監(jiān)獄項目、醫(yī)院、學校都可以做PPP，軌道交通是一個特例，30年之后我要按照開業(yè)頭一天所有運行標準和設備的更新度再還給政府。這里面對我意味著什么？在30年過程中所有的設備更新、地震、不可抗力、財務問題、人員問題，匯率問題都要由私人資本來承擔，但剩下的東西是我在三十年后交還給政府。政府收獲的是有人做了這個東西，最后我可以把這個東西收了。三十年后政府如果說滿意你的服務，可以繼續(xù)在做三十年，它是這樣一個可持續(xù)的發(fā)展過程。

港鐵利用了它所有在香港發(fā)展的優(yōu)勢，在國內的發(fā)展目前是用這樣的方式。比如我們在深圳的“天頌”項目是頭一個，因為北京項目沒有辦法用港鐵的土地+軌道的方式，因為我們的土地是招拍掛。用土地來補償軌道交通高鐵，我們也在一直推動這個事，包括CCG，我們都在寫很多東西報給國家。

軌道+物業(yè)的運營方案是怎么做的呢？首先我的地鐵拿出來之后，我不是白那政府的地。在政府沒有修地鐵的時候，這塊土地值多少錢，我是要付給政府的，這塊地是我買過來的。但是修完了地鐵以后，這塊土地升值了，我在這塊土地上蓋的房子和物業(yè)產(chǎn)生的升值空間是由我和政府分享的。用這塊升值的錢來養(yǎng)地，是這個模式最核心的地方。但有的人會說，這和國內的土地招拍掛一樣，誰拍的錢高就把錢給誰。政府還是拿了多少錢在政府兜里，然后我再把這個錢給誰不就行了？其實不是這樣，本位主義就是這樣，地鐵的人只管地鐵，物業(yè)的人只管物業(yè)。地鐵的目的是讓人們最方便，但是我們發(fā)現(xiàn)如果你們到了香港，看香港地鐵的出口再看北京地鐵的出口，你就知道為什么要用這種模式發(fā)展地鐵，而不是用招拍掛的模式發(fā)展地鐵。因為用招拍掛的方式地鐵公司只做地鐵這件事，管不了人怎么走方便。北京很多以前發(fā)展的地鐵項目，你如果去西直門、木樨地，坐一次1號線和10號線會發(fā)現(xiàn)換乘不方便。但如果我們有這種協(xié)同效應，也就是說政府土地劃撥的時候，劃撥給地鐵上有經(jīng)營地鐵權的人，他們在發(fā)展地鐵的時候會充分考慮，這個樓宇間我用什么樣的通道和出口來解決這個問題。香港的所有交通是分層的，在香港人車永遠是分流的，老城區(qū)不說了，因為有遺留問題?，F(xiàn)在新城區(qū)的發(fā)展，香港車速為什么在街道這么窄的情況下開這么快，主要是因為街上沒有人。人怎么走？樓與樓之間要么空中有通道，要么地下有通道，這些是由地鐵公司修的通道，上蓋的物業(yè)是由地鐵公司統(tǒng)籌安排的。所以，他會想到如果我給這兩個樓之間把通道修好了，會增加客流，我的利潤會最大化。但如果你把這塊土地給了其他的地產(chǎn)商，它做一個商場考慮出口就不會這樣考慮，其實這不是錢的問題，這是一個人性化的問題。