分布式光伏發(fā)電站屋頂租賃十大法律風(fēng)險(xiǎn)解析及相關(guān)防范對(duì)策

 

十、租賃房屋被轉(zhuǎn)讓的風(fēng)險(xiǎn)

 

風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)形式：

 

屋頂租賃合同已簽訂，但合同約定的租賃期間未起算，或者出租人未將屋頂交付給承租人，出租人將房屋轉(zhuǎn)讓。

 

租賃合同未經(jīng)備案，在部分地區(qū)導(dǎo)致無(wú)法主張“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”。

 

風(fēng)險(xiǎn)的后果：

 

租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。

 

防范措施：

 

簽訂租賃合同后，要求出租人盡快交付屋頂并起算租賃期限；

 

租賃合同簽約后到房地產(chǎn)管理部門(mén)登記備案。

 

注：所謂“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，即如果房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生變化是不影響租賃權(quán)的。但是這有前提的，如果租賃期間沒(méi)有起算或者是沒(méi)有交付的話(huà)，“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”是不成立的，另外根據(jù)上海的規(guī)定，沒(méi)有經(jīng)過(guò)登記備案的合同，可能無(wú)法主張“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”。

 

上海市高級(jí)人民法院《關(guān)于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問(wèn)題的解答(三)》（滬高法民一〔2015〕16號(hào)）第30條規(guī)定：未經(jīng)登記的租賃合同，當(dāng)房屋所有權(quán)發(fā)生變化時(shí)，承租人不能以“買(mǎi)賣(mài)不破租賃為由”向新的房屋權(quán)利人要求租賃合同繼續(xù)履行。但是，承租人有證據(jù)證明新的房屋權(quán)利人知道或者應(yīng)當(dāng)知道租賃事實(shí)的除外。”

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本文作者：郝利 中倫律師事務(wù)所合伙人